二子玉川地区水辺地域づくりワーキングについて
大型で強い台風19号で首都圏でも複数の川が氾濫。 東京都と神奈川県の間を流れる多摩川でも氾濫が起きた。 多摩川で広範囲の氾濫が起こった場所のひとつが、東急田園都市線二子玉川駅周辺の世田谷区エリア。 この場所には、気になるマンションがある。 それは、二子玉川駅から徒歩２分に建ち、同駅のホームからもよく見える大型マンション。 タワー形状ではなく、板状の建物のため、タワマンとはいいにくいが、超高層の基準（地上60メートル以上）を満たすマンションである。 その大規模超高層マンションが気になった理由は、堤防の内側（多摩川側）に位置しているから。 04年から05年にかけての分譲当時、「あんなところに住んで、多摩川の氾濫が起きたらどうするんだ」という声があった。 しかし、そのマンションは爆発的な人気で、約200戸が一度の販売であっさり売り切れてしまった。 大人気だったが、不安要素があった超高層マンション……台風一過の10月13日午前中、電車の運行が回復しはじめたところで「実際に氾濫が起きたら、どうなったか」を確認しに向かった。 「風光明媚」を守るため、目の前に堤防を築かせなかった場所 二子玉川駅周辺には、多摩川と並行して多摩堤通りという道路がある。 この道路の脇にあるのが、およそ100年前に築かれた堤防である。 多摩堤通りとその横に築かれている堤防。 写真左手側が多摩川となり、堤防と多摩川の間にマンションが建っている。 筆者撮影 二子玉川駅近くには、大正時代まで「二子の渡し」という船着き場があり、風光明媚な場所として料亭や宿屋が集まっていた。 その人々が、目の前に堤防が築かれるのを嫌い、堤防の位置を内陸側にずらした。 その結果、堤防の内側（多摩川側）に位置する街区が生じてしまった。 これは、地元でよく知られている話だ。 堤防の内側に残っていた旧「富士観会館」が、21世紀に入ってから超高層マンションに生まれ変わった。 そのマンションが、「あんなところに住んで、氾濫が起きたらどうするんだ」といわれてしまったのである。 堤防に守られていないマンションは、今回の氾濫で…… 堤防の内側（多摩川側）といっても、二子玉川駅を中心に上流側と下流側では事情が異なる。 下流側は、多摩堤通り沿いの堤防に加え、内側にもうひとつの堤防が500メートルほど築かれており、その範囲内では、今回の氾濫は軽微だった。 道路や庭に水が少し流れてきただけで、床下浸水した家は見当たらなかった。 これに対して無防備なのが上流側、二子橋から新二子橋までのおおよそ200メートルのエリアだ。 この区間には、多摩堤通りと多摩川の間にもうひとつの堤防はなく、マンションが複数建っている。 川と住宅エリアが直結している場所に「富士観会館」跡地のマンションも建っており、12日深夜に多摩川から氾濫した濁流が押し寄せた。 複数のマンションのなかには、大きな被害を被った建物があった。 たとえば、建物の地下にあるクリニックには、濁流が流れ込んでしまった。 では、「富士観会館」跡地の超高層マンションはどうなっていたのか。 結論を先に申し上げると、氾濫による被害はなかった。 まず、建物は多摩堤通り側に寄せて建設されており、多摩川から緩やかに上った先に位置している。 ほんのわずかな距離であり、わずかな上りだが、川からあふれた水は建物まで到達することがなかった。 そのことを示すように、同マンションの敷地内車道をみると、緩やかな上りの途中まで川から運ばれた泥が残り、その先はきれいなままだった。 氾濫の規模がもっと大きければ、マンションの建物に到達しただろう。 しかし、その場合も心配はない。 同マンションは、１階に住戸はないからだ。 通常のマンションでいえば、3階相当の高さから住戸を配置しており、その位置は多摩堤通りの堤防よりはるかに高い。 堤防の後ろに、超高層マンションが建っている。 3階以上に配置される住戸は堤防より高い位置となる。 筆者撮影 「多摩川の氾濫が起きたらどうするんだ」といわれたマンションは、しっかり対策が考えられていたわけだ。 もちろん、今回以上の氾濫が起きた場合、建物1階まで濁流が押し寄せることによる被害はあるだろう。 しかし、その場合も3階以上に配置された住戸への被害は生じにくい。 高い堤防を築けば、エリアのムードは一変する マンションが建つ一帯では、以前から新たな堤防を築くべきではないか、という議論があった。 しかし、100年前と同様、景色のよさから堤防設置に反対する声が強かった。 実際、川の近くに住む気持ちよさがある。 二子玉川駅に近い便利な場所で、この心地よさは得がたいものがある。 もし、多摩川沿いに背の高いコンクリート製の堤防を築けば、氾濫の不安は減るだろうが、風情は大きく変わってしまう。 こういうケースでは、「風情」よりも「安全」が優先されることが多い。 しかし、二子玉川駅近くでは、100年ほど前から「安全よりも風情」という意見が強いわけだ。 その場所で、今回、氾濫が起きた。 写真左手側が川となる。 右手側には複数のマンションが建っている。 私が気になっていたマンションは、この位置よりも奥に位置し、写真には写っていない。 筆者撮影 では、この後、「数10年に一度の氾濫に備えて、なんとしてでも堤防を築け」という方向に進むのだろうか。 背の高い堤防はうっとうしいと感じるかもしれないが、「3階以上に住戸を配置」というマンションが主体であれば、住戸からの眺めに変化はないだろう。 とはいっても、堤防を新設すると、街区のムードが変わるし、道路が狭くなってマンション駐車場に車を入れにくくなるといった問題も生じそうだ。 そもそも、マンション購入者は、氾濫を止める堤防がないことを分かって、マンション購入を決めている。 単純に、「氾濫が起きたから、なんとしても堤防をつくろう」とはならない可能性がある。 今回の氾濫から得た教訓をどう活かすか。 それは、むずかしいものになりそうだ。 今回から、不動産関係者や投資家といったプロ向けの住宅レポートを有料記事として展開。 デベロッパーや販売会社への直接取材で聞き出した開発秘話や販売の工夫などを紹介することにした。 マンションや一戸建て住宅を取材してまわっていると、工夫のほどに感心して、賞賛したくなることがある。 ただし、その工夫はプロにとって「偉大な一歩」であっても、興味の薄い人にとっては、どうでもいいことだったりする。 なかなか、記事にしにくいのだ。 そこで、プロ向けの有料記事であれば、書きたいことを思い切り書くことができると考えた。 大学を出て編集の仕事に就いてから40年以上、不特定多数の人を念頭に記事を書き続けてきた私にとって、有料記事は新しい世界に踏み出す気持ちにさせてくれる。 記事をつくる私も、新たな分野を楽しみにしている。 なお、第1回の記事は下の「サンプル記事」のリンクから全文を読むことができる。 そして、一般的な住宅関連記事は今までどおり無料記事として書いてゆく。 湾岸居住者が認める、建物の質の高さ 地上48階建て、総戸数1152戸の「ブランズタワー豊洲」（東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産、JR西日本プロパティーズ）は、東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩4分に建設される超高層マンションだ。 豊洲エリアでも、駅に近いマンションとなるのだが、その特徴は「駅近」だけではない。 今、湾岸エリアで新規分譲マンションが出ると、真っ先に関心を示すのは、じつは、すでに湾岸に住んでいる人たち。 「新しいマンションは、どんなだろう」「良質で、価格が折り合えば、購入してもよい」とモデルルームを見に来る。 所有している湾岸のマンションを中古で売れば、購入時よりも高く売れる。 賃貸に出したときの家賃設定も高い。 だったら、買い替えても、もしくは買い足してもよいかな、と考える人が多いためだろう。 そして、湾岸在住の知り合いと、見学してきた感想で盛り上がる。 その湾外在住者の間で、すこぶる評価が高いマンションが「ブランズタワー豊洲」だ。 理由は、建物と専有部のつくりがよいと評価されているから。 まず、免震の効果が大きいとされる「中間免震構造」を採用し、非常用電源は72時間分を備える。 そして、約43平米の1LDKから約219平米の3LDKまでバリエーション豊富な住戸は、開放感が大きいことも高評価の理由だ。 実際、「ブランズタワー豊洲」のモデルルームでは大きな開放感を感じる。 それを感じさせるために、いくつかの工夫が凝らされている。 たとえば、角住戸には床面から立ち上がるコーナーサッシを配置。 このコーナーサッシは背が高いにもかかわらず、横桟を入れず、縦桟だけで構成される。 高い風圧が想定される超高層でハイサッシの横桟を無くすのは、たいへんだったろう。 一般的なハイサッシよりも高く、縦桟のみで構成されるコーナーサッシ。 モデルルームにて筆者撮影 また、万が一、ガラスにキズが入ったなどの理由でガラス交換をするとき、交換用ガラスをエレベーターで運びやすくするためには、横桟と縦桟でガラス1枚のサイズを小さくしたほうがよい。 そういった設計上の困難さ、管理上の都合を押し切って、縦桟のみのコーナーサッシをつくった努力に脱帽したい。 一方、バルコニーに設置されるガラスの手すりには、一般的な縦桟に加えて横桟が2本入れられている。 これは、手すりの高さを150センチにしているため、風圧に耐えるための補強である。 バルコニーの手すりは縦桟と横桟入り。 それでも、デザインがよいので、桟が邪魔にならない。 モデルルームにて筆者撮影 バルコニーに出たときの恐怖心を軽減させるために、手すりを高くしたのだが、高くするための補強も行ったわけだ。 ガラスの桟に関して、場所に応じた最善の方策がとられている。 「ブランズタワー豊洲」で最も注目すべき特徴は、しかしながら、ガラスの桟ではない。 私が注目するのは、以下の2点。 「隣接する小学校の校舎増築」と「1戸に１つずつ配置される大型の防災倉庫」だ。 居住者が隣接する小学校に通うことができるように ブランズタワー豊洲の敷地配置図。 住宅棟の南側に小学校の増築予定地がある。 筆者撮影 上の写真は、2019年2月、「ブランズタワー豊洲」の販売開始に先立って行われた記者発表で公開された敷地配置図。 「ブランズタワー豊洲」の住宅棟予定地の南側に「小学校増築予定地」とある。 これは、隣接する豊洲西小学校の校舎を増やす工事が行われることを示している。 校舎が増えるおかげで、「ブランズタワー豊洲」に住む児童は、豊洲西小学校に通うことができる。 校舎が増えなければ、定員一杯を理由に、入学はできなかった。 都合よく小学校が増築してくれてよかったねえ、と思う人は、まずいないだろう。 ご明察のとおり、「ブランズタワー豊洲」は、敷地の一部を使って校舎を建設し、小学校に無償譲渡するのである。 既存の豊洲西小学校。 その手前に、新しい校舎がつくられる予定だ。 筆者撮影 新たな校舎とその用地を無償譲渡することは、「ブランズタワー豊洲」の分譲価格に影響を及ぼす。 1戸あたりの価格は多少とも上昇することになる。 価格が上がるが、「隣接する小学校に子どもを通わせることができる」という長所が生まれる。 これが、もし「隣接する小学校には通えません」となったら、どうなるか。 子育てをしているファミリー世帯はガッカリして、それを理由に購入を見合わせる可能性が出てくる。 その場合、「小学校は遠くなりますが、その分、分譲価格は安くなっています」といっても、納得してくれるかどうか。 そして、「価格の安さ」でいえば、ほぼ同時期に販売を開始した「晴海フラッグ」の分譲住宅にかなわない。 「晴海フラッグ」と「ブランズタワー豊洲」では、駅からの距離、既存の商業施設への近さなど立地条件が大きく異なり、地下鉄駅と「ららぽーと豊洲」に近い「ブランズタワー豊洲」のほうが、高い価格設定となる。 だったら、価格に見合う「長所」を多くしようとする姿勢は正しい。 「長所」のひとつが、隣接する小学校に通うことができることとなる。 隣接する小学校に子どもを通わせることができれば、親の安心感は大きい。 そして、中古で売るとき、賃貸で貸し出すときの大きなアピールポイントにもなる。 大きな防災備蓄倉庫が付くという長所も 「ブランズタワー豊洲」には、1戸にひとつずつ防災備蓄倉庫が付く、という長所もある。 その防災倉庫は、サイズが大きく、玄関錠と同じキーで施錠・解錠ができるので、各住戸ごとに管理される。 各住戸に設置される防災備蓄倉庫の例。 住戸によって大きさに差があるが、かなりの大型になる。 写真は、東急不動産提供 まるでトランクルームのようだが、防災備蓄の目的でしか使えないことになっている。 これは、防災備蓄倉庫であることを理由に容積算入外となっているため、仕方のないことだろう。 それでも、これだけ大きな「各戸の防災倉庫」を容積に入れずに済んでいるとは、おそれ入る。 小学校の校舎にしろ、各戸の防災倉庫にしろ、実現させるには、行政との交渉が必要だ。 大規模マンションの場合、この「交渉力」が物件の魅力を左右する。 「ブランズタワー豊洲」は、高い交渉力で勝ち取った長所が多い。 それは、同マンションの大きな魅力になっている。
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