レオパレス 21 の 株価。 (株)レオパレス２１【8848】：株式/株価

レオパレス21 業績回復の兆し 入居率が80％越え

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レオパレス２１ (8848) : アナリストの予想株価・プロ予想 [LEOPALACE21]

レオパレス21が「窮地」に追い込まれた…！ （文 マネー現代編集部） 賃貸アパート大手のレオパレス21がいよいよ「窮地」に追い詰められた。 6月5日、レオパレス21が発表した最新決算の内容は目を覆いたくなるような中身だったからだ。 「実際、同社が明らかにした決算数値には暗澹たる数値がズラリと並ぶ。 たとえば、2020年3月期決算は最終損益が802億円。 前年度が686億円の赤字だったので、2年連続の赤字決算だったうえ、赤字幅が大きく膨れ上がったかたちです」 アナリスト レオパレス21といえば、土地持ちのオーナーに賃貸アパートの建築を提案して受注するビジネスモデルだが、過去の施工物件での違法建築がテレビ番組で暴かれて大問題化したことは記憶に新しい。 「同社は施工不良物件の改修工事を進めているが、これが遅れに遅れている。 そのため入居率も思うように上がらず、2020年3月期には『本業の儲け』を示す営業利益でも364億円の赤字に転落した。 前年度は73億円の営業黒字を確保していたので、いよいよ危機の深刻さが増してきた」 前出・アナリスト 実際、その決算内容を仔細に見ていくと、同社が待ったなしの「崖っぷち」に追い込まれていることが見えてくる。 純資産が「15億円」まで激減！ レオパレス21が6月5日に発表した決算内容の中で、特に目を引くのが財務状態の毀損ぶりである。 「同社の自己資本比率に注目すると、2020年3月末時点でなんと自己資本比率が0. 7％という低水準まで落ち込んでいることがわかります。 純資産の額は、1年前には813億円あったにもかかわらず、今期の大幅赤字でこれが一気に消失してしまい、今年3月末時点では15億円にまで激減しているのです」 ファンドマネジャー こうした事態を受けて、レオパレス21は決算と同時に構造改革案を発表した。 しかし、それが起死回生の一手になると期待する向きは多くはない。 「その内容は『抜本的な事業戦略の見直し』をするもので、まずは中核事業ではないグアムや名古屋などでのホテル・リゾート事業を譲渡。 さらに固定費削減のために約1000人の希望退職を募集するうえ、取締役や執行役員の数を減らして顧問・相談役制度も廃止していくようです。 同社はこうして22年3月期の黒字化を目指すというが、希望退職などで人員施策の練り直しが必要になるため、施工不良物件の改修規模は一時縮小せざるを得なくなる。 厳しい戦いを強いられることは間違いない」 前出・ファンドマネジャー 追い打ちをかけるように、コロナショックが直撃。 コロナの感染拡大が同社のアパート入居率を押し下げるリスク要因となっており、「第2波」が懸念される中で中長期的な経営の重しになりそうなのだ。 え、まさかの業績も株価もV字回復へ…!? むしろ、決算発表をした6月5日に同社の株価はなぜか「上昇」しているのである。 「きっかけは前日の夜に報じられたテレビ東京のニュース番組。 そこで、あの『村上ファンド』で知られる著名投資家の村上世彰氏が、レオパレス21について数百億円規模の増資を引き受ける可能性があると報じられたのです」 前出・アナリスト 村上氏はもともと関連する投資会社などを通じてレオパレス21に投資しており、株主提案などをしてきた実績もある。 「ここへきて村上氏側がさらに出資をして経営に関与していけば、新たな展開が見えてくる。 現経営陣ではできない抜本的な構造改革に取り組むことで、スピーディーに入居率を回復させるなどすれば、業績も株価も一気にV字回復するシナリオはあり得る」 前出・ファンドマネジャー そうした期待感から、レオパレス21の株価が上昇したというわけだが、もちろんそう簡単にいくとは限らない。 大復活か、大暴落か DeepScore企業調査本部長の藤本誠之氏が言う。 「レオパレス21の赤字転落がわかった6月4日には、同社の株価は大幅下落しました。 それが大株主である村上氏が大規模な増資を引き受けると提案したと報じられたことで急反発しましたが、荒っぽい値動きが続いています。 しばらく値幅の大きな相場が続きそうです」 目下、レオパレス21の株価は200円台を維持しているが、経営構造改革がうまくいかないとわかればこれが200円割れまで落ちてもおかしくはない。 一方、新たなスポンサーが入って来て一気にV字回復していけば、年初来高値である400円超えへの大復活も夢ではないだろう。 しばらく、同社の動向から目が離せなくなってきたわけだ。 では、そんなレオパレス21と同様、今週の日本株市場でズバリ的中率80％を超える『DeepScore株価予報AIエンジン』 DeepScore社開発・運営 が導き出した「注目銘柄」を紹介しよう。 今週の『DeepScore株価予報AIエンジン』がピックアップした大本命銘柄はアシックス 7936 である。 アシックスといえば、『アシックス』『オニツカタイガー』ブランドのランニングシューズに強みを持つスポーツ用品大手として知られるが、じつはいま株式市場で注目されているのだ。 「思惑相場」の行方 前出・藤本氏が言う。 「アシックスをめぐっては、東京五輪の開催をめぐる思惑で注目度が高まっています。 このほど、政府と東京五輪組織委員会が五輪開催簡素化を選択肢として考えていることが伝わり、東京五輪中止が回避されるとの思惑からアシックスの株価が急上昇しているのです。 東京五輪の開催の是非については10月頃まで結論出ないようですが、しばらく思惑相場が継続しそうです」 最後に、今週の『DeepScore株価予報AIエンジン』が注目するもうひとつの銘柄を紹介しよう。 マツダ 7261 がそれだ。 マツダといえば、言わずと知れた自動車大手メーカー。 新型コロナショックの影響を受けて厳しさが伝えられていたが、ここへきて株価が上昇していることをご存じだろうか。 「第２波」に備えよ 前出・藤本氏が言う。 「マツダの特徴は、欧州での販売に強みを持っていること。 そこへきて直近では為替市場で対ユーロでの円安が進行していることで、これが買い材料となっているのです。 結果として、マツダの株価はリバウンド中。 米国の雇用統計のサプライズもあり、自動車関連銘柄の反発相場は継続しそうです」 新型コロナウイルスの第一波の感染拡大は収まったものの、次は世界中で「第2波」への警戒感も高まってきた。 経営活動への影響も不透明な中で、マーケットでは先を読みながらの思惑相場が加速しそうだ。 そんな今週の日本株市場では、レオパレス21、アシックス、マツダの3社に注目したい。 一時的に値が動いた場合、その後目標株価へ収束する可能性が高いゾーンです。 投資にあたっての最終決定はご自身の判断でお願いします。 ---------- 記事全文はこちら ---------- マネー現代 関連ニュース•

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レオパレス21の株価が暴落！今が買い時か？不正問題と今後の見通し

基本情報 会社名：レオパレス21 業種：不動産 業界時価総額4位 会社概要：単身者向けのアパート建築請負、転貸 発行済株数：244,882,515株 2018年3Q売上高 前期比 ： 3763億 -2. 42倍 BPS：590. その他事業としては、介護事業、ホテルリゾート事業などにも参入しています。 売上をみれば一目瞭然ですが、不動産 賃貸、開発 以外は割合が低いです。 つまり 不動産事業が生命線ということですその生命線で発生した、問題ですから大きく株価に影響が出たわけです。 30年間の家賃保証でアパートを建てさる• 周辺にも同様にレオパレスを乱立させる• 乱立による入居率低下• 入居率低下理由に、保証金を強制減額する• 更なる減額、解除を強制する 番組内では社長に本内容を詰問し、言葉につまるシーンもあって信憑性が高いのかな？と感じてしまいます。 界壁があると、 一つの部屋で火災が発生した場合、燃え広がりがを抑止するこが出来ますつまり界隈がないということは 燃え広がりやすく、非常に危険性のある建屋であるということです。 界壁の施工は、法律で義務付けられていて無い物件は 違法建築になります。 この放送がトリガーでに国も動き、レオパレスが事実を認め、影響ある建屋の戸数の調査を開始しました。 なお2011年にも解約されたオーナーが個別に調査した際に、同事象が発覚し、裁判にも発展していたようです。 よって2011年時点で、既にレオパレスは把握していたが、大規模な調査などはせず知らん顔をしていたことになります。 界壁問題に該当する対象の洗い出しをしていましたが、チェック結果として、 問題ありの対象がいつの間にか 問題なしに変更されていたようです。 また調査進捗状況にも差異があったとの報道もありました。 危険物件に住人が退去するにあたり、引っ越し代だけ、レオパレス21が肩代わりとし、その他は個人負担とのこと。 会社の負担範囲が非常に狭く、各入居者が引っ越し業界の繁忙期に個人個人で調整させるのは、対応に疑問符がつきます。 レオパレスの見解と現実とではいろいろ食い違っており、広報された全ての情報が懐疑的に見えてしまいます。 株価下落後の動き1 2019年3月18日 外部調査委員会による施工不良について中間報告が発表。 一部署、役職員にとどまらず組織的・構造的に問題は存在遮音性、耐火性の基準で本来は「グラスウール」を利用する必要があるが、 基準に適合していない「発泡ウレタン」が1324棟で利用されていることが発覚またウレタンの使用は当時社長の指示で工期短縮が目的で進められた疑いもあり。 施工不良が意図的に実施されていたかはさらに調査し、五月末に最終報告にて発表するとのこと。 違法建築物から退去が必要な人は約7700だが、現時点で退去したのは、たった425人であることをレオパレスが発表。 調査と並行して、オーナー、住人への対応も早期に求められている状態ですね。 2019年4月10日 3月末時点調査状況が開示。 調査対象 建設総数 ：3万9千棟 調査完了対象：2万棟 不備発覚対象：1万4599棟 2019年5月10日（2019年度4Q決算） 深山社長が施工不良の責任を取り、辞任を発表。 2019年3月期の連結業績予想を修正、不正の対応費用として547億円を計上。 純損益690億の赤字になるとは発表。 しかし、20年3月期は1億の黒字予定とも発表あり。 私も開示された報告書を確認しましたが、2点が引っ掛かりました。 2018年5月8日の報道ではこれ以外の 新たな建築基準違反の疑惑が出ています。 これは報告書には記載されておらず、これが本当であれば、さらに対応費用が更にかさむ可能性があります。 なお新たな疑惑とは、ガス・浄水・排水・換気用パイプを下の階から、上の階に通すために大きな穴があけられており放置されてるという事象です。 本来であれば、穴には耐火性素材で埋める必要があるようですがそれを怠っている疑いがあります。 信用するならば、マイナス要素を出尽くしで株価は徐々に上がるかと思いますが、とてもそうは思えません。 また芋づる式に何らかの不正、対応費用の試算不備が発覚し赤字が拡大しているのでは？と思っています。 不正の対象が増えればその分、対応費用もかさみ損益も増えます。 会社のキャッシュ周りも怪しくなってきましたので…• 法令違反物件がさらに見つかる• 家主、入居者に対する保証範囲拡大• 集団訴訟の発生 精神的苦痛に対する補てんetc• 国から営業停止、法律違反対する賠償の発生• 信頼失落に対する、売上低下 今後上記リスクが顕著化する可能性は、高いところ思います。 特に信頼の回復には、長い時間がかかると思われます。 今後はレオパレスのキャッシュフローには注目が必要ですね。 株主優待 優待はあまり儲かっていない、レオパレスホテルの宿泊券と自社建物工事割引があります。 不動産セグメントで問題が発生しているため工事の割引は廃止される可能性があると思いますが、ホテルは元々あまり儲かっていないので今まで通り、撒き餌として続けるのでは？と予想しています。 5万です。 2泊分を年2回もらえるので合計6万です。 この状況なら、当然ですね。 赤字続くと思いますので、無配当が続くことが予想されます。 リスクがまだまだあり、前述したリスクが顕在化したら、 下がりがまた進むと思います。 顕在化すりやリスクの大きさによっては 上場廃止の可能性もあると思います。 よって株購入は控え様子見でよいと思います。 PBRだけをみれば、0. 43倍と格安株と判断出来ますが、キャッシュ状況等を考慮すると長期保有目的で今買うのは控えた方がよいと思います。 買うにしても、100株など少量に留めるか短期が適切かと思います。 法令違反物件が更に見つかる可能性あり• 株価は更なる下落リスクあり• 会社として、体力 キャッシュ があるうちに信頼を取り戻す必要あり 大規模な不正で、企業の信頼に大きく傷をつけてしまっています。 レオパレスが広報した調査結果も懐疑的に皆が受け止めているのでは？と思います。 単純に法令違反物件が2倍なれば損失が2倍です。 掛け算する分母が大きい分、影響が莫大です。 何よりも、今後数年は不動産業務にて 新規顧客の獲得は難しく 売上低下は避けられないと思います。 信頼回復のためには工事した下請けが悪いと問題を押し付けるのではなく、どうして起きたのか？なぜ防げなかったのか？今後の対策は？について 誠実に説明をし、皆に納得してもらう必要があると思います。 株価下落後の動き2（適宜更新箇所） 2019年5月14日 4月末での調査状況をが発表されました。 調査はまだ完了していないため、更に増える可能性ありです。 また連日レオパレスの株価が上がっています。 これについて、旧村上ファンドの関係者の会社であるレノという投資会社が株を大量買いしていると発表されました。 大株主になって経営をコントロールしたいのでしょうか？現状どういう思惑の元、買いに動いたのか？気になるところではあります。 レノの目的が経営支配権を獲得するためであれば、まだまだ上昇の見込みはあります。 2019年5月24日 ファンドによる株の大量買いが進んでいます。 レノの他、旧村上ファンド系の 南青山不動産という会社が株の購入を進めているようです。 なおこの南青山不動産ですが、直近に廣済堂 7868 をTOBしようとしていました。 結果は失敗しました。 TOBの目的は会社の「買収」「合併」などが挙げられます。 レオパレスも同目的にて買い進めているのであれば、更なる株価上昇の可能性はありそうです。 しかしながら、ファンド動きしだいでは、 再度急 落する可能性もあり得ますので、みなさんご注意ください。 2019年6月9日 旧鵜村上ファンド系のレノ、南青山不動産が株を買い集め16. 村上世彰氏は「単身世帯向けのアパートは手堅い」とも語っており、現状の社長を追い出し、物言う株主として経営に参加しようとしているのでは？っという推測が現実味を帯びてきました。 SNS上でも「バリュー株として買い」として見るのか人もいれば、「経営体制が信頼できないから絶対に買わない」という人もおり、意見は分かれています。 2019年6月11日 5月末時点での調査対象状況が開示され、4月時点よりも新たに1000棟見つかったと広報がありました。 また自社の設計で他社がつくった物件においても施工不良がみつかったとも報道がありました。 2019年6月12日 施工不良の対応としてアパートの修繕費用を工面すため、自社で保有するマンションなど140億文を売却すると発表されました。 会社のキャッシュ状況が思わしくないようですね…。 8人のうち6人はD評価を下した。 Fが不合格に該当するするため、ギリギリの評価であることがわかります。 原因としては問題に対する原因分析が不足しているとのこと。 またレオパレスが設計、他社が施工した4745棟のアパートのうち869棟を調査したところ、766棟にて施工不良が発覚しました。 調査を実施していない対象物件はまだまだあるため、施工不良が芋づるに見つかるものと思われます。 自社施工と他社施工で、どれほどの不良が見つかるのでしょうか？ 2019年7月10日 6月末時点の施工不良の調査結果が発表されました。 結果としては75. そのためか、レノの大量買いにより一時は300円代までに回復していた株価ですが、急落反転し250円代にて推移しています。 また7月末時点での調査状況が発表されました。 またその他ファンドのモルガンスタンレーやオディAMも同様に保有率を下げています。 株価の下落に注意ください。 なお8月末時点での調査状況が発表されました。 なお9月末時点での調査状況が発表されました。 調査は10月末までに全て完了する模様です。 7割以上が問題ありとは…開いた口が塞がりませんね… なお調査で発覚した物件の改修ですが、軽微な不備が見つかった1万6000棟は来年6月まで、明らかな不備が見つかった1万3000棟は来年12月まで対応するとのことです。 OYOといえば不動産業が気のAmazonといわれている企業です。 レオパレスの不動産資産が安く買収して、日本でのビジネスにつなげる目測でしょうか？本当であれば、株は上昇するでしょうね！ 2019年11月7日 決算にて2020年3月期の純損益が304 億円の赤字になる見通しと発表。 原因としては、 施工問題の調査と補修工事の長期化による特別損失100億と新規での入居者募集が進まないことによる売り上げ見込みの549億円ダウン のダブルパンチによるようです。 キャッシュはまだありますが、更なる下方修正となる可能性がありますので４Q決算までは企業の行方に注目ですね。 2019年12月19日 OYOとヤフーが業務提携を解消を発表。 これにより同社によるレオパレス買収が遠のきました。 一方、旧村上ファンド系のレノが買い増しをし、14. 保有目的は「投資及び状況に応じて経営陣への助言、重要提案行為を行うこと」とのこと。 これにより、また株価は上向きになっています。 2019年12月19日終値 353円 前日比＋6. 物言うファンドがとうとう動きだしましたね。 レオパレスVSレノがどのように決着するのか観察が必要です。 これによりptsでは株価は高騰。 株価 387. 5円 ＋10. レオパレスVSレノの構図は落ち着きましたが、投資家達はレノが役員を解任しレオパレスを一新してくれることを期待していたため、株価は下降しました。 株価 355円 -5. コロナの影響もあり これにより人気だったレオパレスホテルの優待は廃止となると思われます。 株価 240円 -0.

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