整形 外科医 の ブログ。 整形外科医のブログ : 不動産投資

整形外科医のブログ : 医師のアルバイト・バブル崩壊？！

資産形成を成功させるためには、タネ銭を貯めて数字を追いかけ、適切なモノに投資することが重要だと思われています。 たしかにタネ銭は重要ですし、投資関連の知識や経験は必須です。 しかし、それだけではある程度のところ（ 純資産1億円程度の富裕層レベル）にしか到達できないと感じています。 このレベルではFIRE（ Financial Independence, Retire Early ）すら危ういので、特に年齢が若い方であれば、もう少し上のレベルを目指すべきだと思います。 しかし、単にタネ銭を貯めて投資関連の知識や経験を習得するだけでは足りません。 知識や経験以外に必要なものとは何でしょうか？ 私は、その上を目指すために必要なものは、ずばり「人間関係」だと考えています。 投資とビジネスでは、 人間関係で 重視するべきポイントが異なります。 投資における人間関係 まず、多くの人が取り組んでいるであろう投資についてです。 金融資産投資に人間関係はあまり関係ないので、不動産投資について考えてみます。 もお話したように、不動産投資では 10年以上・数億円以上の規模感で投資を続けていると、新しい知見は無くなります。 それでも、プロ不動産投資家が集まるのは、もっぱらセミナーやオンラインでは話せないクローズドな内容の話題を収集するためです。 有力な不動産投資家は、つながっている人のレベルを上げる努力をしています。 周囲の「人間関係の質を上げる 」 ほど、有益な情報が入りやすくなるからです。 ビジネスにおける人間関係 こちらは、不動産投資とは趣が異なります。 不動産投資が「人間関係の質を上げる 」ことが要諦であれば、ビジネスでは「信頼関係の熟成」が第一となります。 顧客の成功体験がビジネス成功の基本なので、この目的をクリアするためにすべての資源を投入します。 顧客が成功体験を積み重ねることで信頼関係が熟成されます。 そして、顧客だけではなく社内スタッフやビジネスパートナーとも、基本的には信頼関係の構築が重要です。 もちろん、スタッフは能力が低ければ苦しいです。 しかし、不動産投資で重視される「有能な人間とのつながり 」ではなく、実務的能力が高くてやる気のある人間との信頼関係の熟成が目的となります。 このように人間関係と言っても、投資とビジネスでは必要とされるモノは全く異なります。 そのあたりのバランス感覚を大事にしながら、資産形成を展開すると良いと思います。 先日、不動産投資家の懇親会に誘われました。 4名だけのこじんまりした会でしたが、（私を除く）参加者の実力が半端ではなかったです。 不動産投資界隈ではかなりの有名人たちで、不動産投資を知り尽くした面々です。 ちなみに私は、なんちゃって不動産投資している闖入者枠での参加でした（笑）。 今回の懇親会は、レベルの高い人たちと久しぶりに不動産投資の話をする機会だったので、私にとってはなかなか興味深かったです。 周知のように不動産投資はさほど奥が深くないので、10年以上・数億円以上の規模感で投資を続けていると、新しい知見は無くなります。 このため、プロ不動産投資家の集まりでは、もっぱらセミナー や オンラインでは話せないクローズな内容が話題の中心になります。 せっかくの機会なので、自分が感じていることに関して、他のメンバーがどのように考えているのかを訊いてみました。 不動産市況について コロナショックで大揺れした株式市場と異なり、不動産市場はさほど崩れませんでした。 今後、不動産市場が崩落する可能性はあるのでしょうか？ 全員一致の見解として、大崩れはないだろうという予測でした。 その理由は、とにかく金余りの状態なので、キャッシュリッチな不動産投資家が市場に溢れていることが理由です。 潤沢なキャッシュを保有する不動産投資家がたくさん存在するのは、主に下記の理由です。 2013～2018年の不動産価格高騰期に売却して多額の現金を保有している• ジャブジャブのコロナ関係融資のために「不要不急」の現金を確保している このような状況のため、成功している不動産投資家は過去に例を見ないほど巨額のキャッシュを抱えています。 このような強者が虎視眈々と狙っているため市場は崩落しにくいです。 実際、私も 5月に 10％ディスカウントでしましたが、けんもほろろにお断りされました。 何言ってるのアナタって感じでした（笑）。 とにかく皆キャッシュがあるので、競争のハードルは上がらざるを得ません。 それに対抗するには、自分のキャッシュを確保するしかなさそうです．．．。 ただし、不動産市場も需給関係で決まります。 実需は確実に傷んでいるので、来年にかけて売却に動かざるを得ない物件が増加するかもしれません。 一縷の望みですね．．．。 メガ大家さんやギガ大家さんについて まだ実際に破綻している人は居ないようですが、コロナ禍で淘汰の波が加速しそうです。 特に 2015年以降に不動産投資を開始した層は、深刻な状況に陥っている人を散見します。 やはり自己資本比率が低い人が苦しいようです。 自己資本率と資産拡大スピードはトレードオフの関係です。 このため、メガ・ギガ大家さんは苦しくなります。 2018年までに売却を完了してポートフォリオを縮小・キャッシュリッチな層とは対照的な状況です。 やはり自己資金率の高低は安定性に直結します。 戦後の不動産業界では、15～20年スパンで肥え太った新興不動産業者が不況でやられて解体され、キャッシュや信用力の厚い業者の肥やしになる歴史を繰り返してきました。 今回のコロナ禍でも同じ歴史を繰り返すのか興味深いところです。 だいたい、自分が感じていることと同じような感覚のようだったので、やはり考えることは皆同じなんだなと得心しました。 それにしても、やはりリアルの場でのやりとりは楽しいものです。 このような貴重な機会を与えてくれた方には非常に感謝しています！ コロナ禍の影響で実体経済の落込みは深刻です。 いたる所でキャッシュの流れが滞っているので、不動産価格の下落も必至ではないでしょうか？ そんな中、母校の大学附属病院前で売物件が出ていることに気付きました。 私の不動産投資家としての感覚では、大学附属病院前立地は最もツブシが利く物件のひとつという認識です。 昔は総合大学の近くの物件も大人気でしたが、今では大学移転も結構あるので、地方や郊外立地の大学は危険と感じています。 永久にあると思っていた大学が、少子高齢化による都心回帰の影響で移転してしまい、残された大量の賃貸物件が血で血を洗う状況に陥っているエリアが多いからです。 しかし、大学附属病院はなかなか移転しないでしょう。 病院の移転は、大学の意志だけで決めれません。 移転へのハードルが高すぎるため、大学病院は永遠（笑）と思っています。 そんな希少立地の近くに売物件が出た！しかも一時期よりもかなり安価な売り出し価格です。 ここ数年はこんな好立地物件はお目にかかれなかったので意外な思いを抱きました。 これは、コロナ禍の影響か？！と勝手に妄想して、さっそく買い付けを入れました。 その価格であれば本気で欲しい物件だったので融資特約無としました。 コロナ禍の不動産市況を占う試金石だったのでワクワクしながら返事を待ちました。 その結果は、、、、、待つこと 2日であっさりお断りの連絡がありました。 う～ん、まだまだ不動産市場にはコロナ禍の影響が及んでいないのでしょうか。 割高な物件を掴んでしまうと、いくら立地が良くても挽回不可能なので仕方ないと諦めました。 ちなみに、もし購入できたら大学病院勤務の医師向け物件にしようと考えました。 医療ビルもいいですが、安全性を考えるとまるごとクリニックとして貸し出すのが第一選択でしょう。 今回は妄想に終わりましたが、チャンスを窺い続けたいと思います。 新型コロナウイルス感染症による緊急事態宣言が延長されそうな気配です。 中小企業や自営業の人にとっては、かなり厳しい状況と言わざるを得ません。 多くの業界が非常に危険な状況に陥っています。 ビジネス自体が立ち行かなくなっているので、賃料支払いも困難となってきました。 必然的に、不動産オーナーの元には賃料減額交渉が多数寄せられることになります。 私も例に漏れず、所有物件のテナントさんから続々と賃料減額交渉を持ちかけられています。 物件前でときどき 立ち話しますが、たしかにどのテナントも相当厳しそうな印象です。 契約上は賃料減額交渉をある程度拒否できますが、テナントさんあっての不動産オーナーです。 オーナーとしてもある程度の賃料減額交渉に応じる心づもりです。 しかし、無条件に賃料減額交渉に応じるのではなく、こちらのリスクもコントロールする必要があります。 今回の賃料減額交渉では、預かっている保証金から減額分を相殺する方式を採用することにしました。 この方式だと1～2年ぐらいは実質的損失なく賃料減額できそうです。 賃料減額を実施するにあたっては、現在の賃貸借契約書をベースにして、上記条件の覚書を交わすことになります。 条項自体は簡単なのですが注意点があります。 それは、必ずリーガルチェックを受けておくことです。 ネットで検索すれば契約書のひな形をたくさんゲットできますが、そのまま使用するのは避けるべきだと思います。 このような賃料減額交渉は将来に禍根を残しやすいです。 このため、訴訟になったときにも問題無く戦えるように弁護士によるリーガルチェックは必須です。 私も所有物件のテナントからの賃料減額交渉を受けて、顧問弁護士に依頼して自社が採用している賃貸借契約書に対する「 覚書ひな形」のリーガルチェックを受けました。 こうすれば、安心して賃料減額交渉に応じることが可能です。 早期の新型コロナウイルス感染症終息を祈りつつも、最悪の事態は想定しておく必要ありですね．．．。 ちなみに、複数のテナントから賃料減額交渉がきていますが、世間の相場（？）にサヤ寄せして３０％減額で交渉をまとめようと考えています。 少し話が脱線しますが、どんな契約でもリーガルチェックは基本的に必須だと感じています。 顧客が上場企業や大法人格であっても、私は必ずリーガルチェックをしています。 先日も 2020年4月発効の業務委託契約を某大法人格と締結しましたが、事前リーガルチェックでは、先方からの契約書案に対して弊社顧問弁護士からたくさん修正点が出てきました。 上場企業やそれに準ずる大法人格から出される契約書であっても、基本的には当方不利な契約書です。 契約前にはリーガルチェックを行うことをお勧めします。 コロナショックで金融市場は大変なことになっていますが、実物資産の代表である不動産はどうなっているのでしょうか？ 現時点（2020年4月）では、実物の不動産市場に大きな動きはありません。 物件利回りは多少上昇（物件価格は下落）していますが、金融資産のような価格変動はなく安定的です。 しかし、このまま不動産市場が安定し続けると考えるのは早計です。 実物不動産は株式市場から半年ほど遅れると言われています。 新型コロナウイルス感染症は実体経済に大きな負の影響を及ぼしているので、不動産市場にも大きな下落圧力が加わるのは必至と考えています。 事実、飲食や宿泊系テナントからの一時的賃下げ要求は出始めているようです。 テナントが退去せずに耐えきれば賃料は維持できますが、見通しは暗いと言わざるを得ません。 心配になったので自分の所有物件のテナントにヒアリングしたところ「芳しくない」でした．．．。 テイクアウト店舗が多いので壊滅的ではないですが頑張ってほしいところです。 さて、新型コロナウイルス感染症がどのように収束するか分かりませんが、実物不動産市場が下落し始めると、当然不動産投資家にとってはチャンスの窓が開くことになります。 実物不動産は「資産の王様」です。 果たしてチャンスの窓は開くのでしょうか？ 今回の m3. comの連載では、実物不動産市場に関する私の予想を述べてみました。 3分ほどで読了可能なので、是非 m3. comを訪問してくださいね！.

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整形外科医のブログ : クリニック開業

先日、接骨院の治療家と飲みに行きました。 整形外科医が治療家と飲むことはあまりないと思います。 病態に関する理解や医学的な素養に関しては比べ物にならないほどの差があるのですが、経済的な観点で言うと私たちよりも先を行っている点が多いのが興味深いです。 どういうことかと言うと、現在接骨院では保険診療がほぼストップしています。 受領委任制度が厳格化されたため、医療保険をほぼ使えなくなったのです。 現在、彼らは自費で施術を行っています。 自費で食べていくということは、私たちにはあまり想像できない状況です。 私たちは国民皆保険制度に守られているので、治療費について深く考えることは少ないと思います。 しかし国民皆保険制度が崩壊すると、どれだけの人が生き残れるでしょうか？ 残念ながら、多くの医療機関が経営破綻すると予想されます。 少なくとも現在のようなこの世の春を謳歌することは不可能でしょう。 国民皆保険制度崩壊は時間の問題です。 そして国民皆保険制度崩壊後にやってくる世界がどのようなものかを予想する上で、現在の接骨院が置かれている状況が参考になります。 3000～5000円もの金銭的負担をものともせずに通い続ける患者さんがどれほど居るかを考えると、接骨院が置かれている状況の深刻さが理解できます。 彼らがその状況でも生き残っているのは、私たちとは根本的に考え方が異なっているからです。 普通に考えて資本主義経済では、サービスに対してお金を支払います。 彼らはこのことを非常に理解しているため、施術に訪れた患者さんが接骨院から出るときに満足して帰ることを最優先にしています。 つまりどういうことかと言うと、必ず結果を出すことを至上命題にしているのです。 仮に接骨院に来て、症状が何も改善されなければ二度目はありません。 このため、彼らには経過観察するという悠長な選択肢はありません。 私たちの外来では、しばらく様子を見ましょうというフレーズを多用します。 これは、国民皆保険制度のおかげで患者さんは3割負担で済んでいるから可能な対応です。 純粋に医学的に考えると、経過観察が望ましい選択肢であることも多いです。 ただそれでは、普通の人は納得しないことも事実です。 この点、医科は非常に守られていると感じています。 この幸せな時代が続く間は現在の診療スタイルで OK だと思います。 しかし、現在の医療制度がこのまま持続するとはとても想像できません。 国民皆保険制度が崩壊し始めると、現在の治療家が実践している「結果を出す診療」に方向転換する必要があると感じました。 先日、診療部会があり 電子カルテの改修が議題に上がりました。 電子カルテ機能のちょっとした変更なのですが、サーバーの追加購入も含めて費用が数千万だそうです・・・ 目が飛び出そうな金額の見積もりだったので、会議では電子カルテの改修はなかなか難しいのではないかという雰囲気になっていました。 電子カルテの改修と言っても、素人目ではさほど大きな変更ではありません。 この程度の変更に数千万もかけるなど、普通に考えるとバカバカしい話です。 ご存知のように、銀行の勘定系システムは従来の IT ベンダーに一括お任せの自社所有から、 Amazon AWS 等を用いたクラウド上で運用する勘定系環境へ移行中です。 ソニー銀行がようですが、3大メガバンクの全てがワーキンググループを立ち上げており、金融庁も旗を振っています。 高いセキュリティー水準を求められる銀行の勘定系システムでさえもクラウドに移行しようとしているときに、病院の電子カルテが従来の古びたシステムのままとは驚きです。 他業界の動向に疎すぎるのではないのか？という疑念が湧きました。 電子カルテなどという何の収益も生まないモノに対して大金を投じるのはいかがなものでしょう。 電子カルテもクラウドへ移行する方が、今後のメンテナンスも含めてよほど良いのではないかと感じました。 確かに銀行の勘定系システムのような巨大市場ではないですが、何と言っても医療機関は銀行と比べて数が圧倒的に多いです。 セキュリティの問題は、銀行の勘定系システムを見ると分かるように解消されています。 あとは、この分野に参入するサプライヤーの問題だけではないでしょうか。 ビジネスを展開していると、いろいろ気苦労があります。 サラリーマンの立場しか経験がないと、経営者は上から目線で態度が大きいため、苦々しい思いを抱くことが多いです。 しかし、実際にビジネスを取り仕切る立場に立ってみると、ストレスにさらされない日はないと言っても過言ではないほど精神的に追い込まれることが多いです。 昔「サラリーマンは気楽な稼業」という CM がありましたが、実際にビジネスをしているとこのことは真実であることがよくわかります。 さて、私のようにガラスのハートしか持ちあわせていない一般人が、このような厳しいストレスに毎日さらされ続けていると、おそらく精神が壊れてしまうのではないかと思います。 このストレスに対して私がどのように対応しているかと言うと、あまり顧客の立場に立って感情移入し過ぎないことを心がけています。 ビジネスを行うにあたって、私は顧客の利益を最優先にしています。 このため、競合他社よりかなりウェットな対応をすることが多いです。 しかし、これには限度もあり「顧客＝私」と思うほど感情移入し続けると、精神的にとても危険な状態になります。 「顧客＝私」の状態では、逃げ道が全くなくなるからです。 もちろん、このことは顧客の利益を適当に考えて良いということではありません。 そうではなく、自分の可能な限りのことをして顧客の利益を最大化しつつも、精神的には最後の一線を越えて自分を顧客と同一化しないというところがポイントです。 最後の最後は、顧客＝私ではないという考え方をしていると、少し気が楽になります。 このことは医療にも通じます。 患者＝私、ではないのです。 このように、ビジネスを回していくには、技術的なことはもちろんですが、経営者の精神状態もコントロールしながらやっていく必要があると、最近特に感じるようになりました。 2018年6月1日から新たな医療広告の規制が始まります。 医療広告？といってもピンとこない方も多いのではないでしょうか？ 今回の医療広告の規制は、2017年6月に成立した改正医療法にさかのぼります。 この法律改正で、医療機関のウェブサイトも規制対象となりました。 もともとは一部の自由診療クリニックが無茶をしたことが原因です。 虚偽や誇大などの不適切な広告を規制するために罰則規定もできました。 主な規制点は下記３つです。 患者さんの体験談• 患者さんの術前術後の画像（ビフォーアフター）• しかし、これが最も使われているのは、いわゆる健康食品です。 全国紙の下の広告欄には、これでもか！というほど、使用者の体験談（？）が掲載されています。 なぜ、健康食品は良くて医療機関がダメなのか理解できないです。。。 某自由診療系広告のキラーコンテンツですが、6月からは全面的に禁止されます。 あと、整形外科クリニック的には、接骨院は実質的に規制の対象外であることがビミョーな感じではないかと思います。 そうは言っても医療業界はまだまだ潤っているので、広告規制が入っても問題のない施設が大半だと思います。 やっぱり医療業界はLast Frontierなのでしょう。 今日は、接骨院関連の話題です。 先日、多店舗展開している接骨院オーナーとお話する機会がありました。 接骨院の置かれている状況はでご説明しました。 平成29年4月から柔道整復療養費審査委員会の審査要領が改正されて実行に移されています。 事前予想ほどには劇的な変化は無いようですが、やはり徐々に悪影響が出ているとのことです。 そして、10月1日付けで厚労省から下記のような通達が出ました。 月10回以上、3ヵ月以上、多部位（3か所以上）は調査する• 上記患者が10名以上いる接骨院には監査が入る 接骨院では、私たちの医療業界とは異なり、カルテを記載していない施設も多いとのことです。 こういったところは論外ですが、厚労省はカルテを鼻から信用していないそうです。 このため、カルテに記載していても、上記に該当する場合にはビシバシ監査に入るという「脅迫」が行なわれました。 先日もお話しましたが、私は接骨院に対してニュートラルです。 むしろ、私たちの医療業界の「炭鉱のカナリヤ」と見なしてるため、その動向にかなり注目しています。 接骨院業界に起こっていることは、数年後の医療業界の姿だと思います。 その視点で観察すると、接骨院の自費割合の高さが光ります。 保険診療に依存せずに自費診療がメインの整形外科クリニックはほぼ皆無だと思います。 しかし、接骨院では世知辛い保険診療から離脱しつつある施設が多いです。 それほど保険診療の締め付けが厳しくなってきた証左ですが、逞しく生き残っている姿は賞賛に値します。 果たして彼らと同じ状況に追いやられた時に私たちは生き残れるのか？ キーワードは自費だそうです。 いかにして自費でも来てくれる患者さんを取り込むのかが大きな経営テーマとなっています。 特に整形外科開業医の先生方は、彼らの対応をつぶさに観察しておくべきでしょう。 おそらく数年後の自分たちの姿を見ているのですから・・・.

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このブログについて

新型コロナウイルス感染症は、医師に想定外な影響を与えています。 それは、収入の劇的な減少です。 このことに関しては、開業医・勤務医を問わず深刻です。 まず開業医ですが、患者さんの受診抑制が顕著であることに加えて、自分やスタッフの安全確保が難しいため医療側からも受診抑制に舵を切らざるを得ない状況です。 このため、多くのクリニックや医療機関で医業収入の劇的な減少が発生しています。 この状況が長期化すれば死活問題になりかねず、経営者目線では暗鬱たる気持ちになります。 一方、勤務医も厳しい状況に追い込まれる人が増えています。 最も割りを食っているのは外勤が禁止された大学関係者です。 特に大学院生にとっては死活問題でしょう。 正規雇用の大学スタッフも苦しい状況です。 新型コロナウイルス感染症の最前線で戦っている人が、最も割りを食っている状況は信じ難いものがあります。 普通の感覚では、減給（院生は無給・無保障）の状況で命の危険を冒して医療に従事するなどありえないですが、ほぼすべての医師がまじめに遂行しているのは驚くべきことです。 このように医療業界は受難の様相を呈していますが、コロナ禍が過ぎれば元に戻るのかと言うと、そうとも言い切れないと考えています。 平時になれば、医療側は受診抑制姿勢を解除します。 しかし、患者さん側では受診抑制が習慣化する可能性を否定できません。 何と言ってもコロナ禍の数カ月程度では、受診抑制しても表面的には疾病の増悪等の問題が表面化しなさそうなので．．．。 こうなると開業医的にはキツイです。 一方、アルバイト枠を減らした医療機関も簡単には枠を復活させないことが予想されます。 アルバイト枠は収益性が低いため、患者数が戻っても復活するインセンティブは低いです。 こうなると、コロナ禍の縮小した医療体制が持続することになるため、医師全体の収入はかなり減少することになります。 これらはあくまで私の予想なのですが、新型コロナウイルス感染症は開業医の収益性を棄損し、勤務医のアルバイト・バブルを崩壊させるのかもしれません。 コメント一覧 2• 去年大学病院を辞めた医者• 2020年04月23日 22:06• いつも楽しくブログを拝見しています。 最近、空き時間が多いので時間潰しにオンライン医療相談アプリで相談者の回答をしているのですが気になったことがあります。 今はコロナの影響で無料相談にも対応していることもあって、医師からするとひどい質問が多いです。 例としては「１週間前から喉が痛くて心配。 他の症状はない」「昨日から鼻が詰まって喉が痛い。 熱はない。 」などです。 ほぼテンプレの「軽症なら市販薬などで経過観察でも良いが、症状が悪化したり長引くようなら受診するように」という回答で済むのですが、それでも相談者からは星５つ（満点）の評価がもらえます。 初めは星１つや２つも覚悟していましたが、平均で星４．５程度の評価をもらっているので、意外と相談者の満足度は高いようです。 今回のコロナ流行を機に、オンライン医療相談やオンライン初診が普及すれば、ますます受診する患者が減って一般のクリニックなどの打撃となるのではないかと心配しています。 自由気ままな整形外科医• 2020年04月24日 18:03• ただ、利便性をかんがえるとHT,HLP,DMなどはオンライン診療の比率が高まること必至でしょう。 そうなると、現在の診療点数では大幅な収入減になりますね.

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