賃貸併用住宅の小規模宅地の特例とは？上手な活用方法も解説
相続対策の一つに、「財産評価の引き下げ」があります。 その中でも、まず活用したいのが「小規模宅地等の特例」です。 この特例をどう使うかによって、相続税の負担に大きな違いが生まれます。 そこで、今回は「小規模宅地等の特例」についてわかりやすく解説するとともに、その活用方法や使えない場合の対応策について考えます。 自宅やアパートの土地の評価が下がる「小規模宅地等の特例」とは？ 相続税は、現金での一括納付が基本です。 しかし、相続財産が自宅など不動産の場合、相続税が支払えないというケースも少なくなく、仕方なく住み慣れた自宅を売却して納税することにもなりかねません。 そんな悲劇がないよう創設されたのが小規模宅地等の特例です。 仮に自宅の土地評価が1億円であっても相続財産の評価額は2,000万円になるということです。 配偶者が存命の場合、配偶者控除により、1億6,000万円か法定相続分のうちどちらか多い方までは相続税がかからないため、比較的心配はないのですが、一次相続の後は「小規模宅地等の特例」の効果が大きく現れます。 「小規模宅地等の特例」を使えば、土地の評価額は2,000万円となり、基礎控除額を下回わるため、相続税を払う必要がありません。 特例を使うか使わないかで、これだけ大きな差が出てくるのです。 この特例は、自宅の土地（特定居住用宅地等）だけでなく、お店や工場などを営んでいた事業用の宅地（特定事業用宅地等）や賃貸住宅用の宅地（貸付事業用宅地等）にも適用でき、それぞれに上限面積と減額割合が決められています。 また、複数の土地を相続した場合は、この特例を組み合わせて使うこともできます。 居住用と事業用は併用でき、合計で730m 2までが減額の対象となります 2015年1月1日以降の相続により適用。 居住用と賃貸住宅用を組み合わせる場合は、適用面積を調整して使うことになります（詳細は後述）。 自宅の土地の相続評価に「小規模宅地等の特例」が適用されれば、80％減額される。 この他にも、特定事業用宅地等として80％減額、貸付事業用宅地等として50％減額がある。 「小規模宅地等の特例」は要件に注意！自宅に適用できる要件とは？ 相続税を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」ですが、自宅の土地に適用させる場合には、その要件に注意しなければなりません。 主な要件は次の通りです。 相続人 要件等 1 配偶者が相続する場合 なし 2 同居している親族が相続する場合 例：同居している子ども 相続開始の時から相続税の申告期限まで、その自宅に居住し、その宅地を所有していること。 二世帯住宅にも適用可能。 2014年１月１日以降、建物内部で行き来ができない完全分離型の建物でも土地全体が適用対象になった。 3 同居していない親族が相続する場合 例：別居している子ども 相続開始前3年以内に、日本国内に自己所有の家屋、または配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと。 つまり、持ち家ではなく賃貸住宅に住んでいること。 亡くなった被相続人に配偶者がいない、同居している法定相続人である親族が他にいないこと。 1 配偶者が相続する場合 なし 2 同居している親族が相続する場合 例：同居している子ども 相続開始の時から相続税の申告期限まで、その自宅に居住し、その宅地を所有していること。 二世帯住宅にも適用可能。 2014年１月１日以降、建物内部で行き来ができない完全分離型の建物でも土地全体が適用対象になった。 3 同居していない親族が相続する場合 例：別居している子ども 相続開始前3年以内に、日本国内に自己所有の家屋、または配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと。 つまり、持ち家ではなく賃貸住宅に住んでいること。 亡くなった被相続人に配偶者がいない、同居している法定相続人である親族が他にいないこと 配偶者が相続する場合は問題ありませんが、二次相続で子どもが相続する場合は、同居しているか、別居していても3年以上自宅を持っていない（賃貸住宅に住んでいる）ことが要件になります。 小規模宅地等の特例の要件は厳しく、子どもが相続する場合は、同居しているか、別居でも3年以上自宅を持っておらず賃貸住宅に住んでいることが条件となる。 実家の相続の問題点、特例が使えない場合はどうする？ 昨今では、子どもは結婚すると実家を離れ、やがて自分たちで購入した家に住むケースが多いと思います。 その場合、要件にあるように「小規模宅地等の特例」は使えません。 実は今、相続問題で心配されているのが、このケースです。 特に東京都などの都市部では地価が上昇していますし、税制改正で今年から相続税の基礎控除が減額されました。 これにより、実家を相続する時に、これまで相続税とは関係なかった人たちも課税対象となるケースが増えると予想されているのです。 例えば、2015年の東京都区部住宅地の公示地価平均は1m 2あたり518,600円です。 相続税評価の基準となる路線価がその8割ですので、約41万円となります。 自宅の土地が150m 2あったとすると、その土地の相続税評価額はおおよそ6,150万円です。 これを子ども一人が相続する場合、実家の土地だけで基礎控除3,600万円を超えますので、相続税が発生します。 では、どう対策すべきか、いくつか対策を考えてみます。 想定としては、一次相続後、実家に親一人が住み、子ども世帯が独立しているケースです。 【対策1】二世帯住宅に建て替えて同居する 「小規模宅地等の特例」を受ける要件の基本は、同居していることです。 しかし、築年数が経ち、間取りも変えないとなると二世帯同居は難しいかもしれません。 そこで、新たに二世帯住宅に建て替えて、子ども世帯と一緒に住むという方法です。 「小規模宅地等の特例」を受ける場合の注意点は登記です。 敷地全体に特例を適用させるためには、共有登記にすることです。 区分登記にしてしまうと、親の持ち分の土地にしか特例が適用されません。 【対策2】アパート併用の自宅に建て替える 「小規模宅地等の特例」は、自宅の土地だけではなく、賃貸住宅の土地でも使えます。 加えて、その土地は貸家建付地となり、評価額が下がります。 これらの対策については、マンスリーレポート「」でも解説しています。 参考にしてください。 子どもが独立して自宅を持っていると、「小規模宅地等の特例」が使えない。 特例を活用するには、二世帯住宅か賃貸併用住宅への建て替えの検討が必要。 自宅とアパートの土地、どちらを優先させるか？ 先に解説した通り、「小規模宅地等の特例」における宅地の利用区分は3種類で、上限面積の範囲内であれば組み合わせて活用もできます。 複数の土地を相続する場合、具体的にどう活用すればよいのかを考えてみます。 ポイントは次の2つです。 2 土地の評価額 路線価 が高い方を優先させる。 例えば自宅とアパートを持っているケースでシミュレーションしてみます。 5万円。 自宅分と合わせると、8,422. 5万円が減額になります。 5万円 8,422. このように減額割合の大きい自宅を優先した方が、節税対策になります。 ただし、自宅が郊外で地価が安く、アパートが都心の駅前で地価が高い場合は、アパートを優先させた方がよい場合もあります。 地価と土地面積の兼ね合いで判断することになるでしょう。 この計算は複雑なので、専門家に相談するのがよいでしょう。 土地が複数ある場合は、減額割合の高い自宅を優先するのが原則。 ただし、土地評価が高いアパートの土地があればそちらを優先させた方が、節税効果が高い場合がある。
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小規模宅地等の特例で8割減！適用条件を確認すべき5つのケース
相続税法改正により、2015年1月以降の相続から基礎控除額が縮小され、結果的に増税となりました。 実はこれは50年ぶり… 1-2．小規模宅地等の制度の目的 自宅土地8,000万円が80％減額の小規模宅地等の特例の要件に該当すると、評価額は1,600万円にまで一気に減額されます。 相続税率が10％であった場合には、小規模宅地等の特例の適用がなければ800万円だった相続税が、160万円になるのです。 なぜそこまで優遇してもらえるのでしょうか？ それはその土地が、残された家族や事業を承継した人の生活の基盤として大切なものだからです。 8,000万円の評価額そのままに対して高額な相続税をかけてしまっては、その宅地を手放して納税するしかない人もいます。 被相続人が遺した自宅に住み続けられるように、事業を引き続き営めるように配慮されています。 2．小規模宅地等の特例の4種類の宅地と減額割合 小規模宅地等の特例は、大きな評価減ができる制度であるため、被相続人の宅地であれば何でもかんでも適用対象とするわけにはいきません。 特例の対象となる宅地は以下の4種類あり、それぞれに要件が定められています。 すべてに「等」が付いているのは、対象となるのは宅地だけではなく、 借地権などの土地の上に存する権利も含まれるためです。 そして、宅地の種類ごとに限度面積と減額割合が異なります。 それでは1つずつみていきましょう。 3．小規模宅地等の特例の要件｜特定居住用宅地等 3-1．どんな宅地のこと？ 特定居住用宅地等とは、 被相続人が死亡する直前に住んでいた宅地のことをいいます。 被相続人の自宅は大抵これに該当します。 3-2．適用要件 特定居住用宅地等には次の2パターンがあります。 被相続人が住んでいた宅地• 被相続人と生計一だった親族が住んでいた宅地 被相続人が住んでいた宅地についての要件 被相続人が住んでいた宅地を誰が相続したかで要件が決まります。 相続した人 要件 配偶者 なし（無条件で適用可能です。 同居親族が単身赴任で一時的に別の場所に住んでいた場合には、同居していた自宅は生活の拠点であるということで要件を満たしている扱いになります。 要件にある、「自宅に住み続ける」に反することにはなりません。 納税者に不利な改正である点が考慮され、2020年3月31日までに発生した相続については、改正前の要件が認められます。 被相続人と生計一だった親族が住んでいた宅地についての要件 特定居住用宅地等は基本的には被相続人が住んでいた宅地ですが、被相続人ではなく、生計を共にしていた親族が住んでいた場合にも適用できます。 生計一は同居に限らず、 別居で生活費や療養費などの仕送りをしている場合も含まれます。 相続した人 要件 配偶者 なし 被相続人と生計一だった親族 相続開始時から相続税申告期限まで、その自宅に住み続け、かつ、その宅地等を所有していること 4．小規模宅地等の特例の要件｜特定事業用宅地等 4-1．どんな宅地のこと？ 特定事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前まで 事業のために使っていた宅地のことをいいます。 被相続人が個人事業主で店舗を運営していた場合などが該当し、事業が貸付業であった場合には貸付事業用宅地等に該当するため、 ここでは除かれます。 4-2．適用要件 特定事業用宅地等には次の2パターンがあります。 被相続人が事業に使っていた宅地• 被相続人と生計一だった親族が事業に使っていた宅地 被相続人が事業に使っていた宅地についての要件 被相続人が店舗や事務所などの事業用に使っていた宅地です。 相続した人 要件 事業を承継する人 被相続人の事業を引き継ぐこと 相続税申告期限まで事業を営み続け、かつ、その宅地等を所有していること 被相続人と生計一だった親族が事業に使っていた宅地についての要件 被相続人ではなく、生計一の親族が事業のために使っていた被相続人の宅地です。 相続した人 要件 事業をしていた生計一の親族 事業をしていた親族がその宅地等を相続すること 相続税申告期限まで自分の事業を営み続け、かつ、その宅地等を所有していること 特定事業用宅地等はいずれの宅地の場合にも、申告期限までの事業継続と保有が要件です。 事業を継ぐ気はなく、すぐに 廃業したり、売却すると小規模宅地等の特例は適用できません。 可能であれば、申告が終わるまでは事業を継続した方が相続税の節税になります。 5．小規模宅地等の特例の要件｜特定同族会社事業用宅地等 5-1．どんな宅地のこと？ 特定同族会社事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前から相続税申告期限まで、 特定同族会社の事業（貸付業を除く）のために使っていた 宅地のことをいいます。 日本の多くの中小企業は、社長夫婦や家族などだけで株式を保有しています。 5-2．適用要件 相続した人 要件 被相続人の親族 被相続人、親族、特殊関係人が株式の50％超を保有する法人の事業に使われている宅地等であること その宅地等相続した親族が、相続税申告期限までその法人の役員であり、かつ、その宅地等を所有していること 特定同族会社に該当するのであれば、法人であっても個人事業と同じように考えましょうというイメージです。 特定事業用宅地等＝個人事業主、特定同族会社事業用宅地等＝オーナー企業と簡単にとらえてください。 6．小規模宅地等の特例の要件｜貸付事業用宅地等 6-1．どんな宅地のこと？ 貸付事業用宅地等とは、被相続人が死亡する直前から相続税申告期限まで、 被相続人の貸付事業用に使っていた宅地のことをいいます。 貸付事業とは、 賃貸マンション、月極駐車場などの不動産賃貸業のことをいい、被相続人が個人事業で行っていたものです。 6-2．適用要件 基本的には特定事業用宅地等の要件と同じです。 特にその宅地が駐車場の場合には、構築物の有無に注意しましょう。 構築物とは土地の上に作られた建物以外のものをいいます。 例えば、アスファルトや塀などです。 アスファルト舗装された駐車場なら対象ですが、更地にロープなどで区画を区切っているだけの駐車場などは対象外となります。 相続が開始しそうだからと、節税のために焦って賃貸事業を始めることを防止するためです。 ただし、本格的な賃貸業で5棟10室基準を満たすような事業的規模の場合には、3年以内であっても適用対象となります。 7．小規模宅地等の特例の要件総まとめ 4種類の要件の簡単な一覧です。 被相続人の自宅土地660㎡、評価額8,000万円• 相続人は配偶者 この宅地は特定居住用宅地等（限度面積330㎡、減額割合80％）に該当することになります。 高齢化が進む中、老人ホーム施設も入居者も増えています。 被相続人が老人ホームに入居したまま相続が開始することが、今後増… 9-3．事業は継続したが業種を変えた場合 事業に使っていた宅地の要件には、事業を継続することという要件が多くありました。 この事業継続は 原則として、被相続人の事業と同じでなければなりません。 個人事業としての形態は引き継いだが、被相続人が居酒屋を営んでいたのを、相続人である子供が同じ店舗を使って美容室に変えてしまっては特例の対象外となってしまいます。 事業変更したい場合でも、申告期限までは同じ事業を続けておいた方が節税になります。 判断に迷ったら、是非税理士に相談してみてください。 9-4．生前贈与で損するケース 判断が難しいケースではありませんが、小規模宅地等の特例は贈与では使うことができません。 小規模宅地等の特例は相続税にある制度であり、贈与税にはありません。 相続税対策として生前贈与は有効ですが、将来相続税で小規模宅地等の特例の適用を受けられる宅地まで生前贈与してしまうと、相続時に本来なら支払う必要のなかった多額の相続税が発生してしまうので注意しましょう。 10．小規模宅地等の特例を受けるための生前対策 それでは、最後に小規模宅地等の特例の適用を受けるためにできる生前対策をご紹介します。 元々は小規模宅地等の特例の適用対象外の宅地であっても、生前に対策することで適用対象にすることができます。 10-1．逆贈与をする 例えば、自分が所有している宅地に、生計一ではない親族がアパートを建てて賃貸経営をしているとすると、現状のままではこの宅地は貸付事業用宅地等に該当せず、特例の適用はできません。 そこで、この親族にアパートを贈与または売却をしてもらって自分の所有物にすることで、特例の適用対象となることができます。 これを逆贈与といいます。 10-2．余っている土地は賃貸にする 使っていない、ただ置いているだけの宅地がある場合には、アパートを建てたり、アスファルト舗装をして駐車場にするなどして賃貸にしましょう。 そうすると貸付事業用宅地等として特例の適用を受けることができ、評価額を自用地の50％（限度面積200㎡）にすることができます。 ただし、2018年度税制改正での、相続開始前3年以内に新たに貸付業を始めた宅地等は除かれる点に注意しましょう。 相続対策は早め早めが鉄則です。 まとめ 小規模宅地等の特例は、土地の評価額を大幅に減額できる制度です。 適用要件は細かく設けられていますが、自宅の場合にはほとんどの人が要件に該当するでしょう。 ただし、生前に小規模宅地等の特例の適用対象になるか否かの確認は必須です。 適用対象だと思っていた土地が、実は対象外でそれが相続発生後に分かったとなると大変なことになります。 心配な土地がある場合には、迷わず税理士に相談しましょう。
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