高齢者 賃貸 アパート。 一人暮らし『高齢者』の賃貸物件受け入れの実態とは？高齢者を入居させる際の注意点！高齢者、子育て世帯、障害者等の住宅確保要配慮者に対する入居選別について

【はじめての方へ】高齢者専用賃貸住宅とは｜LIFULL介護(旧HOME'S介護)

記事の目次はこちらをクリック• これからのアパート経営には老人の入居者が欠かせない？ 今後、 アパート経営を発展させるためには老人の入居者が欠かせなくなります。 所有アパートが高齢者のニーズに合えば、 毎月悩んでいた空室対策にも。 ここではアパートの空室と高齢者の数や、少子高齢化とともに増えている「サ高住」をご紹介します。 アパートの空室と高齢者の数について 近年、日本の総人口は減るいっぽう全国の賃貸アパートは空室が増えています。 対して日本の高齢者（65歳以上）は増え続け、2016年の時点で 高齢者は総人口の3割近く。 所有していた家では階段の上り下りなど生活動作に不便を感じ、小さめの賃貸に住み替えるなど 持ち家にこだわらない高齢者が増えてきました。 そして人生100年時代といわれている現代。 65歳以上でも働きたい、自立した生活を送りたいと思っている高齢者も多く存在します。 そんな人たちが部屋を借りたくても年齢制限などで借りられない現状に直面したら……。 老人向けのアパートがあれば入りたいと思うのは自然な心理ではないでしょうか。 さらに共有部分の改修となれば1棟あたり100万円までの補助金がでるカニ！ 孤独死が与えるダメージが最大のデメリット とくに、単身高齢者の入居に抵抗がある大家さんは 孤独死のリスクが真っ先に思い浮かぶのではないでしょうか。 発見が遅れれば、特殊清掃あるいは内装すべてのリフォームを必要とします。 また、残置物などは遺族が引き取らないこともあるため、大家さんにとって心理的・経済的負担も。 ほかに、火の不始末から火事に発展するのではないか、不安定な経済面で家賃滞納があるのではないかなど大家さんにとって懸念するリスクが多く生じます。 しかし、こういった問題は 事前の対策でリスクを回避できるのです。 リスク対策方法とポイント• 孤独死対策 あらゆるトラブルを想定・対策を契約前におこなう• 室内設備の見直し 既存の設備で高齢者の生活に問題がないか確認• その他の注意事項 上記以外の対策 これらの対策をしっかりおこなうことで、高齢者向けのアパート経営が可能となります。 高齢者が部屋をつかうなら……という状況を想定して設備や部屋の見直しをするのが大切だよ その他の注意事項 日ごろから部屋に訪問するよう、 民生委員と連絡を密にしておき支援体制を整えます。 家賃滞納の懸念については 連帯保証人をつける、保証人がいなければ家賃債務保証会社の加入義務などを徹底します。 アパートの近隣に 徒歩でも行けるスーパーや、病院があるのは高齢者にとって安心です。 さらにバス停までの距離が近かったり、階段や坂道が少なかったりするとなおいいでしょう。 老人が入居しやすいアパート経営の参考に！不動産屋や経営者の体験談を紹介！ 高齢者を迎えることで、空室率が低くなる可能性は十分。 そして 実際にアパートで自立して生活がしたい高齢者は多く、これからも増えると予想している大家さんもいるのではないでしょうか。 実際に高齢者向きのアパート経営を実現させた大家さんや、高齢者を対象とした不動産会社が存在します。 老人向きアパート経営者から学ぶ！成功のポイント 画像引用： はじめての大家になるにはハードルが高すぎだね そこで専門家のサポートからの意見を取り入れ「介護事業者と大家が連携し、介護サービスを受けている高齢者の入居を受け入れる」という高齢者向きアパートを計画。 大家さんが介護を提供するのではなく、 介護事業者が入居者の健康管理をして事故や孤独死のリスク管理をするのです。 しかし、それまでの道のりは、簡単なものではありませんでした。 回った介護施設はおよそ150か所。 その9割は「不動産会社じゃないのに怪しい事業じゃないの？ 」など取り合ってもらえません。 しかし鈴木さんは諦めず 介護事業者の売上にも役立つアパート、ともに歩む経営をしましょうと地道にアプローチし、共感してくれる介護事業者を探しました。 そして努力が実り、いくつかの介護事業者が入居者を紹介したいと申し出てくれたのです。 高齢者ニーズを熟知した経営戦略で大成功！ エリア的に不人気物件でも、 高齢者の立場に沿えば需要があると着目。 物件購入の前に共感してくれた介護事業者と体制を整え、事業計画書を作成。 その計画書が 融資でも優位に働き、有利な条件で融資を受けることに成功しました。 あくまで鈴木さんの物件は高齢者向きアパートとしていながらも、入居者対象を高齢者だけに限定していません。 タシカニ！ 全年齢を対象にすれば空室リスクが減らせるカニ！ 介護事業者が定期的に訪問をしてくれるという安心感から、入居を決めた学生も。 このように 縛りのない自由な老人向きアパート経営を目指すなら、鈴木さんの成功例は非常によいお手本ですね！ 同コンセプトのパクリも歓迎！65歳からの入居者あっ旋を手掛ける「R65不動産」！ 画像引用： 高齢者が入居できる賃貸住宅はそんなに多くなく、 内見すらさせてもらえないのが現実。 そんな高齢者の部屋探しをお手伝いするのがR65不動産。 不動産管理会社と連携して物件を紹介する仲介会社です。 高齢者と呼ばれる年齢になっても働き、自立していた祖母に影響を受けた株式会社R65代表の山本遼さん。 高齢者側に自立したい気持ちがあっても年齢制限などで入居できない現状と、自分らしく自立した生活を送ってほしいという思いから2015年に同会社を設立しました。

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生活保護の高齢者が築古アパートに入居して来て、その後10年以上に亘って住み続けることになったケース（その１）｜相続大家・井原裕史

高齢社会となった日本にとって、高齢者向けの住宅は必須となってきます。 高齢者は若年層と違い、通常の家では不自由な点が多く、高齢者に配慮した住まいが望まれています。 しかし、そのような住宅はまだまだ多いとは言えず、今後はニーズが高まることが予想されます。 そこで今回は高齢者向けアパートがどのようなもので、賃貸経営上、どのようなことに気を付けるべきかについてお伝えします。 高齢者が考える「住まい」とは？ 日本では、「持ち家至上主義」の方が多いですが、その構図も少しずつ変わってきています。 内閣府政府広報室発表「住生活に関する世論調査（平成27年11月）」によると、住宅を「所有したい」という人の割合が、平成16年は79. 0％だったのに対して、平成27年は74. 9％に減少しています。 さらに同調査では、高齢者が理想と思う住まいについてのアンケートで、高齢者向け住宅や介護施設を理想とする方が20％を超えているという現状です。 こうした高齢者向けの住宅は、日本国内にどの程度あるのでしょうか。 現在、「サービス付き高齢者向け住宅」に登録されている戸数は20万戸に満たず、65歳以上の人口が2015年時点で3,384万人（総務省調べ）という日本の中で、高齢者向け住宅が未整備であるということはこの数字からも読み取れます。 つまり、持ち家の所有希望者がじわじわと減ってきており、一方で高齢者向けの賃貸住宅へのニーズは高まっているのです。 「サービス付き高齢者住宅」とは？ サービス付き高齢者住宅（以下「高齢者住宅」）とは、高齢者が安心して生活できることを目的とした住宅のことです。 2011年に制定された「高齢者の安全確保に関する法律（高齢者住まい法）」により、この住宅が誕生しました。 バリアフリー構造や所定の設備の導入、安否確認サービスなど、条件が見合っているかどうかを都道府県が認定することで登録できます。 一昔前は「高齢者専用賃貸住宅」とも呼ばれていました。 高齢者住宅のメリットは、お年寄りの方々にも住みやすい設備やサービスにありますが、高齢者向けアパートを経営するうえでは、入居者のデメリットも理解しておかなければいけません。 一つめは、「保証金・家賃が高い」という点です。 設備が充実している分、その補修費用などがかかるため、オーナーは保証金や家賃を高くすることで補うことになります。 二つめは、「連帯保証人が必要である」点です。 ほとんどの高齢者は働いていないため、家賃の未払いリスクを防ぐべく、ほとんどの場合は連帯保証人が必須となっています。 こうしたデメリットを解消することが高齢者向けアパート経営では大切ですが、二つめの連帯保証人を無しにすることは難しいので、なるべく設備やサービスを充実させたまま家賃・保証金を下げる方法を考えましょう。 高齢者向けアパート経営の注意点 ・ 通常の住宅と同じように考えない 高齢者向けアパートと通常のアパートの経営は、全く別物と考えるべきです。 理由は、アパートに求められるニーズがまったく違うからです。 通常のアパートの立地を考える時は、20代～30代の若年層をターゲットと想定し、交通利便性などを重視します。 しかし高齢者向けアパートの場合は、交通利便性よりも静かで暮らしやすい場所であるかが優先されることになるでしょう。 アパートの共用部分も高齢者向け住宅では車に乗る人が少ないため、駐車場は不要でしょう。 それよりも、エントランスを広くして車いすで入りやすくしたり、スロープを造ったりした方が高齢者には喜ばれます。 高齢者向けアパートは、通常のアパートとはターゲットが違うため、立地や構造も異なることを意識しましょう。 ・ 支援措置を知る 高齢者向け住宅は、高齢者住まい法により新規建設や住宅改修の支援措置が受けられます。 その概要は建築費の10分の1、改修費の3分の1の補助が受けられたり、所得税、法人税、固定資産税の優遇が受けられたりするというものです。 ・ 良い不動産会社と出会う 高齢者向け住宅を経営する上では、提携、連携する医療機関などを見つけなければいけません。 通常のアパートとは相違点が多いので、それらをコンサルティングしてくれる不動産会社との出会いが大切です。 ノウハウが豊富な会社はまだ少ないと思います。 まずは「実績があること」と「医療機関や介護サービスのマッチングもできること」の2点を確認しておきましょう。 まとめ 高齢者向けアパートは、今後ニーズが広がっていくと予想されます。 各デベロッパーも少しずつ「シニア向けマンション」といった高齢者向け住宅に取り組んでいますが、まだまだ未整備です。 その中で、ノウハウ豊富な不動産会社を見つけ、ターゲットを見定めたアパート経営を行い、競合物件との差別化を図るという選択肢もあるのではないでしょうか。

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賃貸アパートって何歳まで入居可能？ 高齢者でも借りられるアパートの特徴と探し方

高齢者住居供給の視点から積極的な取り組みが見られる 需要のあるところにビジネスが展開されるセオリー通り、高齢社会の急速な進行とともに、賃貸ビジネスにおいても新たな広がりが模索されています。 今日の賃貸経営と高齢者対応について見ていきます。 わが国は世界でも類を見ないといわれるほど急速かつ大規模に高齢社会への傾斜を深めています。 社会が高齢化するということは即、高齢者対応の諸問題を抱えることとなります。 高齢者の諸問題とは、医療（介護）と生活環境に集約されます。 介護あるいは医療を受けながらどこで誰と生活するのかといったことです。 高齢社会への急速な歩みは、住まいに対しても多くの問題を投げかけています。 高齢者の多くが所有する持ち家の老朽化、バリアフリー対応の費用負担、家族数の減少による間取りの多い住宅維持の負担といった問題が生じています。 賃貸住宅に関しては、社会の高齢化を受けて、早くから国の政策が打ち出されてきました。 2001年10月に、高齢者の居住安定確保に関する法律（「高齢者居住安定法」）が施行され、2005年10月に一部改正されて、同年12月から「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）」の登録制度がスタートを切りました。 いわばこの時期が賃貸住宅の本格的な高齢者対応の始まりともいえます。 賃貸住宅の高齢者対応の大きな柱は、 ・ 高齢者の居住安定確保に関する法律（高齢者居住安定法） ・ 高齢者専用賃貸住宅（高専賃） ・ 高齢者向け優良賃貸住宅（高優賃） ・ 高齢者円滑入居賃貸住宅（高円賃） の４つ。 この４つを軸に、介護保険施設、介護付有料老人ホーム機能などが付加された従来にないタイプの賃貸住宅が各地で誕生しています。 賃貸経営の一つの課題事項である「差別化」の推進においても、高齢者向け住居の供給の視点から積極的な取り組みが見られるものです。 社会の高齢化に対応して、賃貸住宅に関した国の政策は比較的早くから打ち出されています。 国交省と厚労省の外部組織として、高齢者居住支援センター、を1999年３月に立ち上げて、高齢者向け賃貸住宅の普及の支援に力を入れています。 賃貸住宅事業者への支援の柱は、 ・ 整備（建設・改良）費の助成 ・ 家賃の減額の助成 ・ 税制・融資の優遇 の３つで、事業内容によってこうした優遇策が受けられるのです。 高齢者向けの賃貸住宅の建設を計画する場合、各都道府県の土木部住宅課が相談に乗ってくれます。 政令都市、中核都市も同様に住宅課に行けばアドバイスが受けられます。 自治体によって担当部署の名称が違うこともあり、助成等の内容も異なるケースもあります。 高齢者を支援する賃貸住宅及び制度各々のアウトラインは次の通りです。 家賃補助はなく、家賃債務保証制度があり。 社会福祉施設等の併設が可能。 ６０歳以上の単身、夫婦世帯の入居が対象。 家賃補助は都道府県別で、一部あり、家賃債務保証制度はあります。 家賃の補助はなく、家賃債務保証制度はあります。 家賃債務保証制度とは、高齢者の家賃の不払い等に対する貸主の不安感を解消するために、高齢者等の家賃債務・原状回復費用及び訴訟費用を保証することにより、賃貸住宅への高齢者等の入居を支援・促進する制度です。 このほかの賃貸住宅として、ＵＲ機構（都市再生機構）のシルバーバウジングなどがあります。 各賃貸住宅の特徴、制度は補助金支給の対象となっているため、やや複雑です。 計画に際しては自治体窓口でアドバイス、指導が受けられますので、具体的に検討するには各窓口で説明を受けられることをお勧めします。 高齢社会の急速な歩みを受けて自治体はもとより、ＮＰＯ、医院、医療法人が高齢者向け賃貸住宅に対し積極的な対応策を打ち出しています。 高齢者向けの「住居」と組み合わせた「医療施設」の建設が各地で見られます。 とくに国が今後、療養型の病床を減らす方針を打ち出していますので、高齢者対応の賃貸住宅のニーズの高まりを受ける形で、新しいスタイルの賃貸住宅が建設されています。 その傾向は全国的で、次のケースはほんの一例です。 「高齢者マンション」（盛岡市）：医院や訪問看護支援ステーション、訪問介護支援センター、有料老人ホームなどが備わった分譲と賃貸のマンションが一体。 ２４時間態勢で対応。 「あんしん賃貸支援事業」（愛知県他）：高齢者や障害者らの賃貸住宅入居を支援。 受け入れ可能な物件の家賃、バリアフリー等の情報を登録し、その情報を提供する。 「高齢者向けの賃貸アパートの建設」（和歌山県）：介護スタッフが常駐するバリアフリー化したアパートの建設相次ぐ。 「高齢者専用賃貸住宅（高専賃）を運営する医療法人向けの営業を強化」 大和ハウス工業） 「高齢者向けマンション建設」 関西電力グループ ：看護師や医師らによる２４時間の電話健康相談サービスを提供する。 この中でも、あんしん賃貸支援事業は国がとくに力を入れており、情報の登録・提供に各自治体とも注力。 これからの高齢者対応賃貸住宅の中核事業になるとみられます。 それと前述した通り、介護、医療施設を組み合わせた多機能の高齢者向け賃貸住宅の建設も多様な広がりを見せています。 ところで2008年９月15日現在の高齢者（65歳以上）人口の推計（総務省）は2819万人で、総人口に占める割合は22. 過去最高といいます。 高齢者人口の推移をで見ると一目瞭然で、30年前の昭和50年代から右肩上がりとなっています。 医療施設をはじめ、生活環境が経済の高度成長に伴って整ったことから、長寿社会を迎えたのですが、その一方で、子供を産まない少子化も同時に進行して、少子高齢社会の到来となっているものです。 こうした社会環境を背景に賃貸経営を考えた場合、顧客の一分野をなす高齢者層の対応を無視できないことなります。 高齢者の入居者は例外はあるとして一般的には、もの静かで協調性も高く、生活が落ち着いている分、家賃の滞納は少ない。 その半面、不意の病気の発生、万一の連絡先の不通、事故のリスクが高いことから入居を敬遠する傾向が強いのも否めないところです。 賃貸経営上のメリットの部分を評価するべきか、リスクを嫌うかは大家さんの選択次第というところですが、ここへきて行政のバックアップがかなりレベルアップしていることもあって、高齢者の入居の促進を図る賃貸住宅が広がりを見せています。 国交省が年１回行っている「住宅市場動向調査」の2008年の報告書では、65歳以上の居住者がいる賃貸住宅の世帯は全体の12. 5％で、このうち居住者が65歳以上のみである世帯は46. 2％、さらにその平均人数は1. 5人と、２人ないし１人暮らしの割合が高いことを示しています。 こうした比率が今後さらに高まっていくのは確実ですから、国としても手をこまねいてはいられないのです。 来年度の予算要求でも国交省は生活支援サービス付きの高齢者向け賃貸住宅の促進の方針を打ち出していることから、高齢者対応の賃貸住宅の普及に拍車がかかりそうです。 各地で建設が進む高齢者専用賃貸住宅も総合病院＋老人保健施設＋訪問介護ステーションに、さらにプラスして賃貸住宅が組み込まれるといった、総合医療介護サービスとの統合が広まりつつあります。 まさに従来になかった賃貸住宅が誕生しているのです。 賃貸経営をしていく上で、高齢者（の入居者）とどう向き合うべきか、を考えますと、高齢者市場を開拓するのは、規模、レベルにもよりますがやはり大変という現実があります。 病院や老人保健施設、訪問介護ステーションとが一体化した新しい時代の賃貸経営のスタイルが注目されているといっても、資金とノウハウがないとできないことです。 一個人の大家さんとして、高齢者対応の賃貸経営を進めるにも限られてきます。 しかし時代は高齢社会に突入しているのですから、これからの賃貸経営に高齢者対応を無視するわけにはいきません。 それでは、比較的取り組みやすい高齢者対応について、思いつくままに挙げてみます。 ・ 連帯保証人、身元保証人、連絡先等が揃っていれば、高齢入居者に門戸を広げる。 ・ 公的な補助金・助成措置等を活用して、バリアフリー化する。 ・ テナントとして医療関係施設の入居促進を図る。 ・ 「高齢者専用賃貸住宅」として登録する。 ・ 思い切ってコンバージョン（用途転換改装）する。 などが考えられます。 いずれにしろ、入居者層をボリュームゾーンの20〜30代に絞るのが一般的な賃貸経営ですから、一口に高齢者対応といっても手探りのところもあるのですが、要は年配者に安心して住んでもらえる賃貸住宅を経営することではないでしょうか。 各自治体は高齢者向け賃貸住宅に対して、建設・改良などの整備費の助成、家賃の助成、税制・融資の優遇に積極的ですから、一度資料等を取り寄せてチェックしてみてはいかがですか。

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